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Subida de la renta de local de negocio tras cesión

Una sociedad limitada es arrendataria de un local de negocio. Tras la compraventa de participaciones de la sociedad, ¿puede elevarse la renta del contrato? Aun cuando la Ley de Arrendamientos Urbanos no ha previsto la compraventa de participaciones como uno de los supuestos que dan derecho a elevar la renta, ¿puede el arrendador exigirlo?

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Respuesta renta de local de negocio tras cesión

Con anterioridad a la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos -EDL 1994/18384-, la jurisprudencia venía declarando como un supuesto de traspaso el cambio de socios en la sociedad arrendataria (STS 7 de diciembre de 1965).

Con la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos -EDL 1994/18384- se sustituye el término traspaso por cesión. Suprime también la necesidad de autorización del arrendador a la cesión. Por otro lado, establece el derecho del arrendador de elevar la renta en caso de cesión y descalifica como tal el cambio producido en el arrendatario como consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria manteniendo el derecho del arrendador de elevar la renta.

Con respecto a los casos de transmisión de participaciones sociales o acciones de la sociedad capitalista arrendataria, la jurisprudencia entiende que no obstante, la subsistencia de la personalidad jurídica de la arrendataria, con la venta de dichas participaciones o acciones tiene lugar de hecho la entrada de otras personas en el local. Por ello, se entiende que se produce la venta o transferencia de empresa que da lugar a la sustitución de la titularidad arrendaticia originaria y que constituye una cesión no autorizado.

La SAP A Coruña, sec. 3ª, S 28-2-2002, rec. 894/2001 -EDJ 2002/129994 - manifiesta que “la venta de participaciones sociales aunque constituya, por lo general, una operación licita, ha de entenderse que no fue en este caso una simple transacción mercantil, como tantas otras, desprovista de cualquier otra intencionalidad, sino que, por todos los indicios concurrentes, fue el medio utilizado, con habilidad pero artificiosamente, para conseguir un logro que, por las circunstancias existentes, no resultaba factible de otro modo y para el que había un obstáculo difícil de salvar.

Es claro que al resultar fallido el propósito del locatario y oferente, de transmitir y adquirir el contrato arrendaticio del local de litis, se acudió, pocos meses después, al remedio del que se ha hablado, aparentemente regular pero que suponía su subterfugio para, por otra vía, alcanzar el fin pretendido, de dar salida a quienes deseaban cesar en la relación contractual, dejando el local, y entrada a quienes interesaba, eludiendo la relevancia que pudiese tener el cambio del elemento personal, por la cobertura que representaba la figura del ente societario, que formalmente no se mutaba. Se ejercitó un derecho de manera anómala, buscando una salida a la que no se podía llegar de otro modo y que no estaba al alcance de las partes.

 

Renta de local de negocio

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 1 de diciembre de 1.995 - EDJ 1995/6170-, en un supuesto en el que se produjo un efecto similar al que nos ocupa, mediante la transmisión de acciones de una sociedad anónima, aludiendo al fraude de ley y a la doctrina del levantamiento del velo de las personas jurídicas, sancionó la ilicitud de ese proceder, sentando, al igual que en este caso, que no obstante la subsistencia de la personalidad jurídica de la arrendataria, tuvo lugar de hecho la entrada de otras personas en el local, que ejercieron el control absoluto de la sociedad arrendataria, instalando un nuevo establecimiento para la explotación de su negocio. Por tanto, más que una simple venta de participaciones sociales se produjo, en la práctica la venta o transferencia de las empresa, que pasó a otras manos, lo que implicaba, en el fondo, la sustitución de la titularidad arrendaticia originaria, constituyendo, así, una cesión o traspaso no autorizado. El recurso, en consecuencia, ha de prosperar”.

Puede verse también la STS, Sala 1ª, de 1 de diciembre de 1995 - EDJ 1995/6170-.

En consecuencia, la compraventa de participaciones sociales, sea total o parcial, se considera por la jurisprudencia como una cesión que da derecho al arrendador a elevar la renta en los términos previstos en el artículo 32 LAU -EDL 1994/18384-.

 

Esta información ha sido obtenida de la Revista Mercantil de Lefebvre El derecho

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